Individueel of collectief laadpalen plaatsen in mede-eigendom?

Individueel of collectief laadpalen plaatsen in mede-eigendom?

Voor het plaatsen van laadinfrastructuur in mede-eigendom bestaan er 2 opties: men kan opteren om dit individueel aan te sluiten achter de privatieve elektriciteitsmeter of men kan kiezen voor een aansluiting op de gemeenschappelijke meter. Best wordt dit punt aangekaart op de algemene vergadering zodat alle mede-eigenaars correct op de hoogte worden gebracht van de voor- en nadelen van beide systemen.

Het verschil tussen individuele en gemeenschappelijke aansluitingen

Individuele aansluiting

Het laadpunt wordt op kosten van de eigenaar van de parkeerplaats geïnstalleerd en aangesloten op zijn/haar individuele meter. Hierbij is de eigenaar verplicht dit 2 maanden voor aanvang van de werken te melden aan de syndicus via een aangetekend schrijven. Hierbij is het belangrijk dat het plaatsen van kabels en leidingen enkel in de gemene delen van het gebouw gebeuren. De bekabeling en/of leidingen mogen dus niet over de privatieve delen van andere mede-eigenaars lopen. Er mogen verder ook geen extra kosten zoals onder meer verzwaringen/nieuwe gemeenschappelijke meters/voor de andere mede-eigenaars veroorzaakt worden.
In de praktijk is dit meestal geen probleem waardoor individuele installaties relatief snel uitgevoerd kunnen worden.

Aan deze aanpak zijn ook nadelen verbonden, zo wordt het risico op een stroompanne in het gehele gebouw groot wanneer meerdere individuele laadpunten tegelijk in gebruik worden genomen. Een beperkt aantal individuele installaties zijn perfect mogelijk binnen hun eigen elektrisch aansluitvermogen. Dit geeft echter vrij snel problemen voor het gemeenschappelijk beschikbaar vermogen. Fluvius voorziet namelijk qua dikte van de gemeenschappelijke voedingskabel maar een gedeelte van het individueel aansluitvermogen. Typisch sluit Fluvius een appartementsgebouw aan met een gemeenschappelijke kabel die dan verdeeld wordt over de verschillende individuele aansluitingen. In de praktijk sluit Fluvius individueel voor een groter vermogen aan dan wat er feitelijk beschikbaar is. 

Tot op heden was dit echter niet zo’n probleem gezien er quasi nooit gelijktijdig zware elektrische verbruiken voorkwamen. Wie een elektrische wagen gaat laden gebruikt echter toch snel 80 à 100% van z’n aansluitvermogen tijdens het laden. 

Eens het maximale vermogen door individuele gebruikers opgebruikt is, kunnen andere bewoners later dus geen laadpunt meer kunnen plaatsen aangezien er dan problemen opduiken met de elektrische installatie en het beschikbare vermogen van het gebouw en de parking.

Gemeenschappelijke aansluiting

Op middellange termijn is een gemeenschappelijke aansluiting veel interessanter, maar dit kan enkel toegepast worden indien een 2/3e meerderheid van de mede-eigenaars akkoord is met deze aanpak en bijgevolg verdeling van de kosten. Hierbij worden de laadpunten aangesloten op de gemeenschappelijke meter. De kosten van de voorbereidende installatie in de gemene delen zoals de algemene aansluiting, bekabeling tot aan elke individuele parkeerplaats, eventuele verzwaring van de meter,… zullen verdeeld worden onder de eigenaars gebaseerd op de verdeelsleutel volgens het eigendomsaandeel. Als een individuele mede-eigenaar nood heeft aan een concrete installatie/aansluiting van een laadtoestel op de reeds voorziene voorbereiding zal de kost hiervoor verder individueel bekeken worden. 

Mede-eigenaars die nog geen nood hebben aan een eigen laadpunt, hebben op deze manier wel de mogelijkheid om later eenvoudig aan te sluiten op de voorzieningen die getroffen werden. De installatiekosten worden dan per mede-eigenaar individueel bekeken. 

Alle laadpalen die geïnstalleerd worden dienen van hetzelfde merk te zijn zodat ze systeemtechnisch kunnen communiceren met elkaar zodat ze het vermogen onderling dynamisch kunnen verdelen. Op die manier worden stroompannes vermeden, blijft het licht bij iedereen aan en blijven de lift en poort naar behoren werken. Via een beheersplatform is het mogelijk dat elke eigenaar maandelijks apart gefactureerd wordt voor zijn/haar verbruik. Dit zowel voor particuliere als professionele gebruikers.

 

 

Individuele aansluiting

Gemeenschappelijke aansluiting

Voordelen

  • Snelle uitvoering
  • Enkel financiële impact op degene die wilt installeren
  • Lagere kosten per parkeerplaats
  • Laadpalen communiceren om vermogen onderling te verdelen: stroompannes worden vermeden
  • Meer laadpunten mogelijk zonder forse verzwaring gemeenschappelijke meter
  • Mogelijkheid om achteraf pas laadpunt aan te sluiten op voorzieningen
  • Meerwaarde bij verkoop

Nadelen

  • Mogelijks grotere kosten door inefficiënte manier van installeren
  • Groot risico op stroompanne wanneer meerdere individuele laadpunten gebruikt worden
  • Indien problemen met beschikbaar elektrisch vermogen gebouw: complexer/duurder of soms onmogelijk om extra laadpunten te installeren
  • Indien je nu geen laadpunt wilt: toch mee voorbereidende werken betalen
  • 2/3e meerderheid nodig via stemming op Algemene Vergadering

Wat indien er geen meerderheid is voor een gemeenschappelijke oplossing?

Indien er geen 2/3e meerderheid bekomen wordt voor een collectief systeem, zijn installaties van laadinfrastructuur op de individuele meter nog steeds mogelijk. 

Aangeraden is om in geval van individuele aansluitingen op de algemene vergadering duidelijke voorwaarden te stemmen die een 50+1 meerderheid nodig hebben. Deze  worden dan opgenomen in het Reglement van Interne Orde. Belangrijk is om hier duidelijk in te vermelden wie er verantwoordelijk is voor kosten in de toekomst. Bijvoorbeeld wanneer er extra individuele installaties uitgevoerd worden en hiervoor een verzwaring van de gemeenschappelijke meter nodig is kunnen de eerste mede-eigenaars niet verantwoordelijk worden gesteld voor de eventuele kosten op dat moment. 

Daarnaast is het aangeraden om de technische voorwaarden van individuele installaties duidelijk op te lijsten zodat ze compatibel zijn met een toekomstig collectief laadsysteem. Het gaat dan onder meer om zaken zoals: MID gecertifieerde kWh meter, mogelijkheid om te communiceren via OCPP (Open Charge Point Protocol), mogelijk tot Dynamic Load Balancing via laadpaalbeheerssysteem, badge ter identificatie van de eigenaar/gebruiker, … Kortom, zo zijn de individuele systemen klaar mochten de geesten alsnog rijpen om naar een collectief systeem te gaan.

Waarom is een voorstudie noodzakelijk?

Een voorstudie is noodzakelijk om het toekomstige noodzakelijk vermogen te kennen en dit te  vergelijken met het huidige beschikbare vermogen. Deze studie geeft eveneens duidelijkheid rond de wettelijke bepalingen, brandveiligheidsvereisten en een geadviseerde plan van aanpak.

Indien de vooraf vastgestelde bedragen voor mededinging die werden afgesproken met de syndicus, overschreden worden, zijn een technisch lastenboek en behoefte-analyse noodzakelijk. 

Contacteer uw Stroohm expert voor de uitwerking van een voorstudie voor uw VME via VME@stroohm.be

Bart Massin